我國稅收概述

　　一、稅收與經(jīng)濟(jì)生活息息相關(guān)
　　房地產(chǎn)買賣需要繳納的稅：印花稅和契稅。
　　房屋出租或者經(jīng)營用還會(huì)涉及到房產(chǎn)稅、土地使用稅。
　　賣小房子買大房子優(yōu)惠政策是大房子的契稅可以與小房子的契稅相抵。
　　轉(zhuǎn)讓居住超過5年的房產(chǎn)需要交個(gè)人所得稅。
　　二、我國目前的稅種
　　1.流轉(zhuǎn)稅：
　　1）增值稅
　　2）消費(fèi)稅：高能耗品，嗜好品，奢侈品等十幾種
　　3）營業(yè)稅：除了工業(yè)、商業(yè)以外的所有企業(yè)都要交的稅
　　2.所得稅：分企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅　　
　　3.財(cái)產(chǎn)稅：
　　1）有契稅和房產(chǎn)稅
　　2）物業(yè)稅征收的討論
　　3）行為目的稅：印花稅、車船稅等等十幾種稅，這些稅收可調(diào)節(jié)各個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)營活動(dòng)。
　　如估價(jià)師事務(wù)所需要繳納的稅有：營業(yè)稅，城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、給員工繳納個(gè)人所得稅。
　　比如說飯店需要繳納的稅有：營業(yè)稅，城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅等等。
　　總結(jié)：了解稅收政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營是有好處的。
　　稅收在調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)過程中有重要的作用，但稅收不是萬能的。
　　不要為了少交稅而簽訂一些虛假的合同。

我國房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)應(yīng)繳納的稅種

　　營業(yè)稅
　　城市維護(hù)建設(shè)稅
　　教育費(fèi)附加
　　土地增值稅
　　房產(chǎn)稅
　　城鎮(zhèn)土地使用稅
　　印花稅
　　契稅
　　個(gè)人所得稅
　　房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，物業(yè)公司，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及房產(chǎn)評(píng)估公司等。
　　主要涉及的稅種有：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅以及個(gè)人所得稅等。
　　稅收分國稅和地稅。

我國主要稅種詳細(xì)介紹

　　一、營業(yè)稅
　　《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅。
　?。ㄒ唬┒惸?br /> 　　1.營業(yè)稅的稅目按照行業(yè)、類別的不同分別設(shè)置，現(xiàn)行營業(yè)稅共設(shè)置了9個(gè)稅目，包括：
　?。?）交通運(yùn)輸業(yè)
　?。?）建筑業(yè)
　?。?）金融保險(xiǎn)業(yè)
　　（4）郵電通信業(yè)
　?。?）文化體育業(yè)
　?。?）娛樂業(yè)
　　（7）服務(wù)業(yè)
　　服務(wù)業(yè)是指利用設(shè)備、工具、場所、信息、或技能為社會(huì)提供服務(wù)的業(yè)務(wù)，包括代理業(yè)、旅店業(yè)、飲食業(yè)、旅游業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)、租賃業(yè)、廣告業(yè)和其他服務(wù)業(yè)。
　?。?）轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)
　　是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)的行為，包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓商標(biāo)權(quán)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、轉(zhuǎn)讓非專利技術(shù)、出租電影拷貝、轉(zhuǎn)讓著作權(quán)和轉(zhuǎn)讓商譽(yù)。
　　自2003年1月1日起，以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營業(yè)稅。
　?。?）銷售不動(dòng)產(chǎn)
　　是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。包括銷售建筑物或構(gòu)筑物和銷售其他土地附著物。在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。
　　自2003年1月1日起，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營業(yè)稅。
　　
　?。ǘ┒惵?br /> 　　營業(yè)稅稅目稅率表

　　 納稅人應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額（以下統(tǒng)稱營業(yè)額）；
　　未分別核算營業(yè)額的，從高適用稅率。
　　（三）計(jì)稅依據(jù)
　　《暫行條例》規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額?！　?br /> 　　納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用?！　?br /> 　　價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。　　
　　應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額＝營業(yè)額×稅率
　　計(jì)稅依據(jù)的具體規(guī)定：
　　1.服務(wù)業(yè)中的代理業(yè)以納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報(bào)酬為營業(yè)額。從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)狻⒎课葑饨鸬膬r(jià)款后的余額為營業(yè)額。
　　2.銷售不動(dòng)產(chǎn)或受讓土地使用權(quán)有以下具體規(guī)定：
　?。?）單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。
　?。?）單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額。
　?。?）自2009年1月1日至12月31日，個(gè)人將購買不足2年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過2年（含2年）的非普通住房或者不足兩年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過2年（含2年）（注：最新規(guī)定已將這里改為5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。
　　3.對(duì)于納稅人提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：
　?、侔醇{稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；
　　②按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；
　?、郯聪铝泄胶硕ǎ?br /> 　　營業(yè)額＝營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）
　　上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
　　單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》以上規(guī)定確定。對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。
　　4.營業(yè)額的其他規(guī)定
　?、偌{稅人的營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。
　?、诩{稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。
　　5.納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按相關(guān)規(guī)定可以扣除部分金額后確定營業(yè)額的，其扣除的金額應(yīng)提供下列相關(guān)的合法有效憑證：
　?。?）支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證；
　?。?）支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證；
　?。?）支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；
　　（4）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。
　?。ㄋ模┨厥饨?jīng)營行為的稅務(wù)處理
　　1.兼營不同稅目的應(yīng)稅行為
　　稅法規(guī)定，納稅人兼營不同稅目應(yīng)稅行為的，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額，然后按各自的適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額；為分別核算的，將從高適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。
　　營業(yè)額是指從事交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)和服務(wù)業(yè)取得的營業(yè)收入，轉(zhuǎn)讓額是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)取得的收入，是指銷售不動(dòng)產(chǎn)取得的收入。
　　2.混合銷售行為
　　從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)型單位及個(gè)體經(jīng)營者的混合銷售行為，視為銷售貨物，不征收營業(yè)稅；其他單位和個(gè)人的混合銷售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。
　　3.納稅人兼營應(yīng)稅行為和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)
　　納稅人兼營應(yīng)稅行為和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅行為的營業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額，其應(yīng)稅行為營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅行為營業(yè)額。
　?。ㄎ澹I業(yè)稅稅收優(yōu)惠
　　1.起征點(diǎn)
　　納稅人營業(yè)額未達(dá)到國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的營業(yè)稅起征點(diǎn)的，免征營業(yè)稅；達(dá)到起征點(diǎn)的，依照本條例規(guī)定全額計(jì)算繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅起征點(diǎn)的適用范圍限于個(gè)人。
　　營業(yè)稅起征點(diǎn)的幅度規(guī)定如下：
　?。?）按期納稅的，為月營業(yè)額1000－5000元；
　?。?）按次納稅的，為每次（日）營業(yè)額100元。
　　省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）、稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)實(shí)際情況確定本地區(qū)適用的起征點(diǎn)，并報(bào)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局備案。
　　2.稅收優(yōu)惠的規(guī)定
　　根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，下列項(xiàng)目免征營業(yè)稅：
　?。?）托兒所、幼兒園、養(yǎng)老院、殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚姻介紹，殯葬服務(wù)；
　　（2）殘疾人員個(gè)人提供的勞務(wù)；
　　（3）醫(yī)院、診所和其他醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供的醫(yī)療服務(wù)；
　?。?）學(xué)校和其他教育機(jī)構(gòu)提供的教育勞務(wù)，學(xué)生勤工儉學(xué)提供的勞務(wù)；
　?。?）農(nóng)業(yè)機(jī)耕、排灌、病蟲害防治、植物保護(hù)、農(nóng)牧保險(xiǎn)以及相關(guān)技術(shù)培訓(xùn)業(yè)務(wù)，家禽、牲畜、水生動(dòng)物的配種和疾病防治；
　?。?）紀(jì)念館、博物館、文化館、文物保護(hù)單位管理機(jī)構(gòu)、美術(shù)館、展覽館、書畫院、圖書館舉辦文化活動(dòng)的門票收入，宗教場所舉辦文化、宗教活動(dòng)的門票收入；
　?。?）境內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為出口貨物提供的保險(xiǎn)產(chǎn)品。
　　除前款規(guī)定外，營業(yè)稅的免稅、減稅項(xiàng)目由國務(wù)院規(guī)定。任何地區(qū)、部門均不得規(guī)定免稅、減稅項(xiàng)目。
　　3.其他減征或免征營業(yè)稅的項(xiàng)目
　?。?）將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征營業(yè)稅
　　（2）對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租房暫免征收營業(yè)稅，對(duì)個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，暫按3%的稅率征收營業(yè)稅。
　?。┽槍?duì)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)其他具體規(guī)定如下：
　?。?）根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》（京地稅營[1996]592號(hào)）規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅。
　?。?）對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅
　　根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號(hào)）規(guī)定：
　　合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。
　　※ 例1：某運(yùn)輸公司某月運(yùn)營售票收入總額為600萬元，從中支付聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)的金額為100萬元。計(jì)算該運(yùn)輸公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅稅額。
　　※ 應(yīng)納稅額=（售票收入總額－聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)支出）×適用稅率
　　=（600－100）×3%=15（萬元）
　　※ 例2：某卡拉OK歌舞廳某月門票收入為60萬元，臺(tái)位費(fèi)收入30萬元，相關(guān)的煙酒和飲料費(fèi)收入20萬元，適用的稅率為20%。計(jì)算該歌舞廳應(yīng)繳納的營業(yè)稅稅額。
　　※ 應(yīng)納稅額=營業(yè)額×適用稅率
　　=（60+30+20）×20%=22（萬元）

　　二、城市維護(hù)建設(shè)稅
　　城市維護(hù)建設(shè)稅是對(duì)從事工商經(jīng)營，繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種稅。
　　其納稅義務(wù)人是指負(fù)有繳納增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅“三稅”義務(wù)的單位和個(gè)人。目前，對(duì)外商投資企業(yè)和外國企業(yè)繳納的“三稅”不征收城建稅。
　?。ㄒ唬┒惵?br /> 　　城建稅按納稅人所在地的不同，設(shè)置了三檔地區(qū)差別比例稅率，即:
　　1.納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7%；
　　2.納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；
　　3.納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為1%。　　
　　城建稅的適用稅率，應(yīng)當(dāng)按納稅人所在地的規(guī)定稅率規(guī)定執(zhí)行。
　　對(duì)下列兩種情況，可按繳納“三稅”所在地的規(guī)定稅率就地繳納城建稅：
　　第一種情況：由受托方代扣代繳、代收代繳“三稅”的單位和個(gè)人，其代扣代繳、代收代繳的城建稅按受托方所在地適用稅率執(zhí)行。
　　第二種情況：流動(dòng)經(jīng)營等無固定納稅地點(diǎn)的單位和個(gè)人，在經(jīng)營地繳納“三稅”的，其城建稅的繳納按經(jīng)營地適用稅率執(zhí)行。
　　（二）計(jì)稅依據(jù)
　　城建稅以納稅人實(shí)際繳納的“三稅”稅額為計(jì)稅依據(jù)并同時(shí)征收，如果要免征或者減征“三稅”，也就要同時(shí)免征或者減征城建稅。
　　應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：
　　應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅稅額×適用稅率
　?。ㄈ┒愂諆?yōu)惠
　　城建稅原則上不單獨(dú)減免，但因城建稅又具附加稅質(zhì)，當(dāng)主稅發(fā)生減免時(shí)，城建稅相應(yīng)發(fā)生稅收減免。對(duì)于因減免稅而需進(jìn)行“三稅”退庫的，城建稅也可同時(shí)退庫。對(duì)“三稅”實(shí)行先征后返、先征后退、即征即退辦法的，除另外有規(guī)定外，對(duì)隨“三稅”附征的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，一律不予退（返）還。
　　※例1：某市區(qū)一企業(yè)2002年8月份實(shí)際繳納增值稅300 000元，繳納消費(fèi)稅400 000元，繳納營業(yè)稅200 000元。計(jì)算該企業(yè)應(yīng)納的城建稅稅額。
　　※應(yīng)納城建稅稅額=（實(shí)際繳納的增值稅+實(shí)際繳納的消費(fèi)稅+實(shí)際繳納的營業(yè)稅）×適用稅率
　　=（300 000+400 000+200 000）×7%
　　=900 000×7%=63 000（元）
　　※例2：某市區(qū)一企業(yè)2002年10月份實(shí)際繳納增值稅200 000元，繳納消費(fèi)稅300 000元，繳納營業(yè)稅100 000元。計(jì)算該企業(yè)應(yīng)繳納的教育費(fèi)附加。
　　※應(yīng)納教育費(fèi)附加=（實(shí)際繳納的增值稅+實(shí)際繳納的消費(fèi)稅+實(shí)際繳納的營業(yè)稅）×征收比率
　　=（200 000+300 000+100 000）×3%
　　=600 000×3%=18 000（元）
　　三、教育費(fèi)附加
　　根據(jù)北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院關(guān)于教育費(fèi)附加征收問題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號(hào)）的規(guī)定：
　?。ㄒ唬┙逃M(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營業(yè)稅的稅額
　?。ǘ┒惵蕿?%。
　　應(yīng)納稅額的計(jì)算公式：應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營業(yè)稅稅額×費(fèi)率。
　　四、土地增值稅
　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發(fā)[ 1993 ]138 號(hào)）規(guī)定，土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。
　　土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營者。
　?。ㄒ唬┱鞫惙秶?br /> 　　1.征稅范圍
　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍包括：
　?。?）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)
　　（2）地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓.
　　2.對(duì)若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍的判定：
　?。?）以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物屬于土地增值稅的征稅范圍，具體分為三種情況:
　?、俪鍪蹏型恋厥褂脵?quán)的
　?、谌〉脟型恋厥褂脵?quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售的
　?、鄞媪糠康禺a(chǎn)的買賣
　　（2）以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應(yīng)的收入，屬于無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，所以不能將其納入土地增值稅的征稅范圍。
　?。?）房地產(chǎn)的出租，
　　出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此不屬于土地增值稅的征稅范圍。
　　（4）房地產(chǎn)的抵押
　　由于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生權(quán)屬的變更，因此房地產(chǎn)在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。
　　（5）房地產(chǎn)的交換
　　房地產(chǎn)的交換行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，它屬于土地增值稅的征稅范圍。
　　（6）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營
　　對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
　　（7）合作建房
　　對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
　?。?）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
　　在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
　?。?）房地產(chǎn)的代建房行為
　　這種情況是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
　?。?0）房地產(chǎn)的重新評(píng)估不屬于土地增值稅的征稅范圍
　　（二）稅率
　　土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即：
　　1.增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率30%。
　　2.增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率40%，速算扣除系數(shù)為5%。
　　3.增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率50%，速算扣除系數(shù)為15%。
　　4.增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為35%。
　　每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
　　（三）計(jì)稅依據(jù)
　　土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額即增值額。
　　——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。
　　——根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅計(jì)算增值額的
　　扣除項(xiàng)目金額包括：
　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；
　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用。
　　3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
　　4.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
　　5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
　　計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體計(jì)算公式如下：
　　①增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%
　　地增值稅稅額=增值額×30%
　?、谠鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%
　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%
　?、墼鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%
　　土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%
　?、茉鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額200%
　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%
　　公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。
　　（四）稅收優(yōu)惠
　　1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)按其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。
　　2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。
　　3.個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住宅，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅；
　?。ㄎ澹┩恋卦鲋刀惽逅愎芾?br /> 　　※例：某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為400萬元，其扣除項(xiàng)目金額為100萬元，請(qǐng)計(jì)算其應(yīng)納土地增值稅的稅額。
　　※第一種方法（按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的方法計(jì)算）：
　　※第一步：先計(jì)算增值額。
　　※增值額為：400－100=300（萬元）
　　※第二步：再計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比。
　　※增值額與扣除項(xiàng)目金額之比為：300÷100=300%
　　※由此可見，增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%，分別適用30%、40%、50%和60%四檔稅率。
　　※第三步：分別計(jì)算各級(jí)次土地增值稅稅額。
　　※（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，適用30%的稅率。
　　※這部分增值額為：100×50%=50（萬元）
　　※這部分增值額應(yīng)納的土地增值稅稅額為：50×30%=15（萬元）
　　※（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，適用40%的稅率。
　　※這部分增值額為：100×（100%－50%）=50（萬元）
　　※這部分增值額應(yīng)納的土地增值稅稅額為：50×40%=20（萬元）
　　……
　　※第四步，將各級(jí)的稅額相加，得出總稅額。
　　※土地增值稅稅額為：15+20+50+60=145（萬元）
　　※第二種方法（按《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的速算扣除法計(jì)算）
　　※第一步，先計(jì)算增值額。
　　※增值額為：400－100=300（萬元）
　　※第二步，再計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比。
　　※增值額與扣除項(xiàng)目金額之比為：300÷100=300%
　　※由此可見，增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%，其適用的簡便計(jì)算公式為：
　　※土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%
　　※第三步，計(jì)算土地增值稅稅額。
　　※土地增值稅稅額為：300×60%－100×35%=145（萬元）

　　五、房產(chǎn)稅
　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。產(chǎn)權(quán)所有人是納稅義務(wù)人，產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。
　?。ㄒ唬┱鞫惙秶?br /> 　　房產(chǎn)稅的征收范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。為減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，征稅范圍不包括農(nóng)村。
　?。ǘ┒惵?br /> 　　我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅采用的是比例稅率。由于房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分別為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種形式，所以房產(chǎn)稅的稅率也有兩種：
　　一種是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)征的，稅率為 1.2%；
　　另一種是依照房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。
　　從2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
　　（三）計(jì)稅依據(jù)
　　房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入。從而分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征。
　　1.從價(jià)計(jì)征。
　　《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。
　　應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值（評(píng)估值）×（1-扣除比例）×1.2%。
　　2.從租計(jì)征
　　房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。
　　應(yīng)納稅額=租金收入×12%（或4%）
　?。ㄋ模┒愂諆?yōu)惠
　　下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：
　　1.國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；
　　2.由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；
　　3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；
　　4.個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；
　　5.對(duì)行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。
　　6.經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。
　　除以上規(guī)定者外，納稅人納稅確有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。
　　※ 例1：某企業(yè)的經(jīng)營用房原值為5 000萬元，按照當(dāng)?shù)匾?guī)定允許減除30%后余值計(jì)稅，適用稅率為1.2%。計(jì)算其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。
　　※ 應(yīng)納稅額=5 000×（1－30%）×1.2%=42（萬元）
　　※ 例2：某公司出租房屋三間，年租金收入為30 000元，適用稅率為12%。請(qǐng)計(jì)算其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。
　　※ 應(yīng)納稅額=30 000×12%=3 600（元）

　　六、城鎮(zhèn)土地使用稅
　　城鎮(zhèn)土地使用稅是以國有土地為征稅對(duì)象，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。
　　在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人
　　（一）征稅范圍
　　城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍，包括在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國家所有和集體所有的土地。
　?。ǘ┒惵?br /> 　　城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定土地使用稅每平方米年稅額如下：
　　1.大城市1.5元至30元；
　　2.中等城市1.2元至24元；
　　3.小城市0.9元至18元；
　　4.縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。
　　（三）計(jì)稅依據(jù)
　　土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。
　　全年應(yīng)納稅額=實(shí)際占用應(yīng)稅土地面積（平方米）×適用稅額
　?。ㄋ模┒愂諆?yōu)惠
　　1.法定免繳土地使用稅：
　?。?）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；
　　（2）由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；
　?。?）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；
　?。?）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；
　　（5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；
　　（6）經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；
　　（7）對(duì)非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)贏利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)自用的土地自2000年起免征城鎮(zhèn)土地使用稅3年。
　　（8）企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
　　（9）免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑，對(duì)納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計(jì)征土地使用稅。　
　?。?0）對(duì)行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機(jī)構(gòu)自用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
　?。?1）由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。
　　除以上規(guī)定外，納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，報(bào)國家稅務(wù)局批準(zhǔn)。
　　2.下列土地的征免稅，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定：
　?。?）個(gè)人所有的居住房屋及院落用地；
　?。?）房產(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地；
　?。?）免稅單位職工家屬的宿舍用地；
　?。?）民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地；
　?。?）集體和個(gè)人辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。
　　※ 例：設(shè)在城市的一企業(yè)使用土地面積為10 000平方米，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定，該土地為應(yīng)稅土地，每平方米年稅額為4元，請(qǐng)計(jì)算其全年應(yīng)納的土地使用稅額。
　　※ 年應(yīng)納土地使用稅稅額=10 000×4=40 000（元）
　　七、印花稅
　　根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第11號(hào)）的規(guī)定，印花稅是以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中，書立、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的行為為征稅對(duì)象所征收的一種稅。在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)按照條例規(guī)定繳納印花稅。
　?。ㄒ唬┒惸?br /> 　　印花稅的稅目具體劃定了印花稅的征稅范圍。印花稅的稅目如下：
　?。?）購銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉儲(chǔ)保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；
　?。?）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；
　?。?）營業(yè)賬簿；
　?。?）權(quán)利、許可證照；
　　（二）稅率
　　印花稅的稅率有兩種形式，即比例稅率和定額稅率

　　（三）計(jì)稅依據(jù)
　　印花稅的計(jì)稅依據(jù)為各種應(yīng)稅憑證上所記載的計(jì)稅金額。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。
　　具體規(guī)定為：
　　1.購銷合同的計(jì)稅依據(jù)為合同記載的購銷金額。
　　2.加工承攬合同的計(jì)稅依據(jù)是加工或承攬收入的金額。
　　3.建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同的計(jì)稅依據(jù)為收取的費(fèi)用。
　　4.建筑安裝工程承包合同的計(jì)稅依據(jù)是承包金額。
　　5.財(cái)產(chǎn)租賃合同的計(jì)稅依據(jù)為租賃金額。
　　6.貨物運(yùn)輸合同的計(jì)稅依據(jù)是取得的運(yùn)輸費(fèi)金額，不包括所運(yùn)貨物的金額、裝卸費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)等。
　　7.倉儲(chǔ)保管合同為收取的倉儲(chǔ)保管費(fèi)用。
　　8.借款合同的計(jì)稅依據(jù)為借款金額
　　9.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同的計(jì)稅依據(jù)為支付（收取）的保險(xiǎn)費(fèi)，不包括所保財(cái)產(chǎn)的金額。
　　10.技術(shù)合同的計(jì)稅依據(jù)為合同所載的價(jià)款、報(bào)酬或使用費(fèi)。
　　11.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的計(jì)稅依據(jù)為所載金額。
　　12.營業(yè)賬簿稅目中記載資金的賬簿的計(jì)稅依據(jù)為“實(shí)收資本”與“資本公積”兩項(xiàng)的合計(jì)金額。
　　13.權(quán)利、許可證照的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)稅憑證件數(shù)
　　應(yīng)納稅額=應(yīng)稅憑證計(jì)稅金額（或應(yīng)稅憑證件數(shù)）×適用稅率
　?。ㄋ模┒愂諆?yōu)惠
　　1.已繳納印花稅的憑證的副本或者抄本；
　　2.財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所立的書據(jù)；
　　3.國家指定的收購部門與村民委員會(huì)、農(nóng)民個(gè)人書立的農(nóng)副產(chǎn)品收購合同；
　　4.無息、貼息貸款合同；
　　5.外國政府或者國際金融組織向我國政府及國家金融機(jī)構(gòu)提供優(yōu)惠貸款所書立的合同。
　　6.房地產(chǎn)管理部門與個(gè)人簽訂的用于生活居住的租賃合同。
　　7.農(nóng)牧業(yè)保險(xiǎn)合同
　　8.特殊貨運(yùn)憑證
　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)相關(guān)企業(yè)有關(guān)的具體規(guī)定
　　土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動(dòng)中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅。
　　凡進(jìn)行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時(shí)，應(yīng)監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)。
　　在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。
　　※ 例：某企業(yè)2002年2月開業(yè)，當(dāng)年發(fā)生以下有關(guān)業(yè)務(wù)事項(xiàng)：領(lǐng)受房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、土地使用證各一件；與其他企業(yè)訂立轉(zhuǎn)移專用技術(shù)使用權(quán)書據(jù)1份，所載金額100萬元；訂立產(chǎn)品購銷合同1份，所載金額為200萬元；訂立借款合同1份，所載金額為400萬元；企業(yè)記載資金的賬簿，“實(shí)收資本”、“資本公積”為800萬元；其他營業(yè)賬簿10本。
　　※ 試計(jì)算該企業(yè)2002年應(yīng)繳納的印花稅額。
　　※ 解答：
　　※ （1）企業(yè)領(lǐng)受權(quán)利、許可證照應(yīng)納稅額：
　　※ 應(yīng)納稅額=3×5=15（元）
　　※ （2）企業(yè)訂立產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)應(yīng)納稅額：
　　※ 應(yīng)納稅額=1 000 000×0.5‰=500（元）
　　※ （3）企業(yè)訂立購銷合同應(yīng)納稅額：
　　※ 應(yīng)納稅額=2 000 000×0.3‰=600（元）
　　※ （4）企業(yè)訂立借款合同應(yīng)納稅額：
　　※ 應(yīng)納稅額=4 000 000×0.05‰=200（元）
　　※ （5）企業(yè)記載資金的賬簿：
　　※ 應(yīng)納稅額=8 000 000×0.5‰=4 000（元）
　　※ （6）企業(yè)其他營業(yè)賬簿應(yīng)納稅額：
　　※ 應(yīng)納稅額=10×5=50（元）
　　※ （7）2002年企業(yè)應(yīng)納印花稅稅額：
　　※ 15+500+600+200+4 000+50=5 365（元）

　　八、契　稅
　　根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號(hào)）的規(guī)定，契稅是以在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
　　在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。
　　（一）征收范圍
　　包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈(zèng)與和交換）、房屋買賣、房屋贈(zèng)與、房屋交換和承受國有土地使用權(quán)支付的土地出讓金；其中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。
　　土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅：
　　1.以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；
　　2.以土地、房屋權(quán)屬抵債；
　　3.以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；
　　4.以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。
　?。ǘ┒惵?br /> 　　契稅稅率為3%—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。
　?。ㄈ┢醵惖挠?jì)稅依據(jù)
　　1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格。納稅人應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額計(jì)算繳納契稅。 　
　　2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定；　
　　3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。
　　4.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，除承受方按規(guī)定繳納契稅外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。
　　5.房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)
　?。?）采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。
　?。?）承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。
　　6.個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為（法定繼承人除外），應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅?！?br /> 　　契稅的應(yīng)納稅額，依照《契稅暫行條例》第三條規(guī)定的稅率和第四條規(guī)定的計(jì)稅依據(jù)計(jì)算征收。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：
　　應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù)×稅率
　?。ㄋ模┒愂諆?yōu)惠
　　有下列情形之一的，減征或者免征契稅：
　　1.國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；
　　2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征；自2008年11月1日起對(duì)個(gè)人首次購買90平方米以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。
　　3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征；
　　4.土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
　　5.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。
　　6.依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征契稅。
　　納稅人符合減征或者免征契稅規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同后10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理減征或者免征契稅手續(xù)。
　　※例：居民甲有兩套住房，將一套出售給居民乙，成交價(jià)格為200 000元；將另一套兩室住房與居民丙換成兩處一室住房，并支付給丙換房差價(jià)款60 000元。試計(jì)算甲、乙、丙相關(guān)行為應(yīng)繳納的契稅（假定稅率為4%）。
　　※（1）甲應(yīng)繳納契稅=60 000×4%=2 400（元）
　　※（2）乙應(yīng)繳納契稅=200 000×4%=8 000（元）
　　※（3）丙不繳納契稅。

　　九、個(gè)人所得稅　　
　　個(gè)人所得稅是以自然人取得的各類應(yīng)稅所得為征稅對(duì)象而征收的一種所得稅。
　?。ㄒ唬┘{稅義務(wù)人
　　個(gè)人所得稅，以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位或者個(gè)人為扣繳義務(wù)人。
　　居民納稅義務(wù)人負(fù)有無限納稅義務(wù)。其所取得的應(yīng)納稅后所得，無論來源于中國境內(nèi)還是中國境外任何地方，都要在中國繳納個(gè)人所得稅。
　　非居民納稅義務(wù)人承擔(dān)有限納稅義務(wù)，即僅就其來源于中國境內(nèi)的所得，向中國繳納個(gè)人所得稅。
　?。ǘ?yīng)稅所得項(xiàng)目
　　下列各項(xiàng)個(gè)人所得，應(yīng)納個(gè)人所得稅：
　　1.工資、薪金所得；是指個(gè)人因任職或者受雇而取得的工資、薪金、獎(jiǎng)金、年終加薪、勞動(dòng)分紅、津貼、補(bǔ)貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得。屬于非獨(dú)立個(gè)人勞動(dòng)所得。
　　2.個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得；
　?。?）個(gè)體工商戶從事工業(yè)、手工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)、修理業(yè)以及其他行業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營取得的所得；
　?。?）個(gè)人經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，取得執(zhí)照，從事辦學(xué)、醫(yī)療、咨詢以及其他有償服務(wù)活動(dòng)取得的所得；
　?。?）其他個(gè)人從事個(gè)體工商業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營取得的所得；
　　3.對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得；
　　4.勞務(wù)報(bào)酬所得；是指個(gè)人從事設(shè)計(jì)、裝潢、安裝、制圖、化驗(yàn)、測(cè)試、醫(yī)療、法律、會(huì)計(jì)、咨詢、講學(xué)、新聞、廣播、翻譯、審稿、書畫、雕刻、影視、錄音、錄像、演出、表演、廣告、展覽、技術(shù)服務(wù)、介紹服務(wù)、經(jīng)紀(jì)服務(wù)、代辦服務(wù)以及其他勞務(wù)取得的所得。
　　5.稿酬所得；
　　6.特許權(quán)使用費(fèi)所得；
　　7.利息、股息、紅利所得；
　　8.財(cái)產(chǎn)租賃所得；是指個(gè)人出租建筑物、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得。
　　9.財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；是指個(gè)人轉(zhuǎn)讓有價(jià)證券、股權(quán)、建筑物、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得。
　　10.偶然所得；
　　11.經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得。
　　（三）計(jì)稅依據(jù)
　　個(gè)人所得稅以個(gè)人的純所得為計(jì)稅依據(jù)。因此計(jì)稅時(shí)以納稅人的收入或報(bào)酬扣除有關(guān)費(fèi)用以后的余額為計(jì)稅依據(jù)。
　?。ㄋ模┒惵?br /> 　　1.工資、薪金所得，適用超額累進(jìn)稅率，稅率為5%-45%（稅率表附后）。
　　2.個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得，適用5%-35%的超額累進(jìn)稅率（稅率表附后）。
　　3.稿酬所得，適用比例稅率，稅率為20%，并按應(yīng)納稅額減征30%。
　　4.勞務(wù)報(bào)酬所得，適用比例稅率，稅率為20%。對(duì)勞務(wù)報(bào)酬所得一次收入畸高的，可以實(shí)行加成征收，具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。勞務(wù)報(bào)酬所得一次收入畸高，是指個(gè)人一次取得勞務(wù)報(bào)酬，其應(yīng)納稅所得額超過2萬元。
　　5.特許權(quán)使用費(fèi)所得，利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為20%。

　　（五）應(yīng)納稅所得額的確定
　　1.工資、薪金所得，以每月收入額減除費(fèi)用二千元后的余額，為應(yīng)納稅所得額。
　　2.個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得，以每一納稅年度的收入總額，減除成本、費(fèi)用以及損失后的余額，為應(yīng)納稅所得額。
　　3.對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得，以每一納稅年度的收入總額，減除必要費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。
　　4.勞務(wù)報(bào)酬所得、稿酬所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費(fèi)用八百元；四千元以上的，減除20%的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。屬于一次性收入的，以取得該項(xiàng)收入為一次；屬于同一項(xiàng)目連續(xù)性收入的以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次。
　　5.財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。
　　6.利息、股息、紅利所得，偶然所得和其他所得，以每次收入額為應(yīng)納稅所得額。
　?。?稅收優(yōu)惠
　　1.下列各項(xiàng)個(gè)人所得，免納個(gè)人所得稅：
　　（1）省級(jí)人民政府、國務(wù)院部委和中國人民解放軍軍以上單位，以及外國組織、國際組織頒發(fā)的科學(xué)、教育、技術(shù)、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境保護(hù)等方面的獎(jiǎng)金；
　　（2）國債和國家發(fā)行的金融債券利息；
　?。?）按照國家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)給的補(bǔ)貼、津貼；
　?。?）福利費(fèi)、撫恤金、救濟(jì)金；
　　（5）保險(xiǎn)賠款；
　　（6）軍人的轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)、復(fù)員費(fèi)；　　
　　（7）按照國家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)給干部、職工的安家費(fèi)、退職費(fèi)、退休工資、離休工資、離休生活補(bǔ)助費(fèi)；
　?。?）依照我國有關(guān)法律規(guī)定應(yīng)予免稅的各國駐華使館、領(lǐng)事館的外交代表、領(lǐng)事官員和其他人員的所得；
　　（9）中國政府參加的國際公約、簽訂的協(xié)議中規(guī)定免稅的所得；
　　（10）經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門批準(zhǔn)免稅的所得。
　　2.有下列情形之一的，經(jīng)批準(zhǔn)可以減征個(gè)人所得稅：
　　（1）殘疾、孤老人員和烈屬的所得；
　?。?）因嚴(yán)重自然災(zāi)害造成重大損失的；
　　（3）其他經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門批準(zhǔn)減稅的。
　　※例1：某納稅人月薪4700元。計(jì)算其月應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額。
　　※（1）應(yīng)納稅所得額＝4700－2000＝2 700（元）
　　※（2）應(yīng)納稅額＝2 700×15%－125＝280（元）
　　※例2：假定2009年1月1日，某個(gè)人與事業(yè)單位簽訂承包合同經(jīng)營招待所，承包期為3年。2009年招待所實(shí)現(xiàn)承包經(jīng)營利潤99400元，按合同規(guī)定承包人每年應(yīng)從承包經(jīng)營利潤中上交承包費(fèi)20 000元。計(jì)算承包人2009年應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額。
　　※（1）年應(yīng)納稅所得額=承包經(jīng)營利潤－上交費(fèi)用－每月必要費(fèi)用扣減合計(jì)
　　※=99400－20 000－2000×12=55 400（元）
　　※（2）應(yīng)納稅額=年應(yīng)納稅所得額×適用稅率－速算扣除數(shù)
　　※=55 400×35%－6750=12 640（元）
　　※例3：歌星劉某一次取得表演收入40 000元，扣除20%的費(fèi)用后，應(yīng)納稅所得額為32 000元。請(qǐng)計(jì)算其應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額。
　　※應(yīng)納稅額=每次收入額×（1－20%）×適用稅率－速算扣除數(shù)
　　※=40 000×（1－20%）×30%－2 000=7 600（元）
　　※例4：某作家取得一次未扣除個(gè)人所得稅的書稿酬收入20 000元，請(qǐng)計(jì)算其應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅稅額。
　　※應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×適用稅率×（1－30%）
　　※＝20 000×（1－20%）×20%×（1－30%）
　　※＝2 240（元）
　　※例5：劉某于2002年1月將其自有的四間面積為150平方米的房屋出租給張某全家居住，租期1年，劉某每月取得租金收入2 500元，全年租金收入30 000元，計(jì)算劉某全年租金收入應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅。
　　※財(cái)產(chǎn)租憑收入以每月內(nèi)取得的收入為一次。因此，劉某每月及全年應(yīng)納稅額為：
　　※（1）每月應(yīng)納稅額=（2 500－800）×10%=170元
　　※（2）全年應(yīng)納稅額=170×12=2040元
　　※例6：某人建房一棟，造價(jià)36 000元，支付費(fèi)用2 000元。該人轉(zhuǎn)讓房屋，售價(jià)60 000元，在賣房過程中按規(guī)定支付交易費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用2 500元，其應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額的計(jì)算過程為：
　　※（1）應(yīng)納稅所得額＝財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－財(cái)產(chǎn)原值－合理費(fèi)用
　　※＝60 000－（36 000+2 000）－2 500
　　※＝19 500（元）
　　※（2）應(yīng)納稅額＝19 500×20%＝3 900（元）
　　※例7：陳某在參加商場的有獎(jiǎng)銷售過程中，中獎(jiǎng)所得共計(jì)價(jià)值20 000元。陳某領(lǐng)獎(jiǎng)時(shí)告知商場，從中將收入中拿出4 000元通過教育部門向希望小學(xué)捐贈(zèng)。
　　※按照規(guī)定，計(jì)算商場代扣代繳個(gè)人所得稅后，陳某實(shí)際可得中獎(jiǎng)金額。
　　※（1）根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，陳某的捐贈(zèng)額可以全部從應(yīng)納稅所得額中扣除（因?yàn)?000÷20000=20%，小于捐贈(zèng)扣除比例30%）。
　　※（2）應(yīng)納稅所得額=偶然所得－捐贈(zèng)額=20 000－4 000=16 000（元）
　　※（3）應(yīng)納稅額（即商場代扣稅款）應(yīng)納稅所和額×適用稅率=16 000×20%=3 200（元）
　　※（4）陳某實(shí)際可得金額=20 000－4 000－3200=12800（元）
　　※例8：甲、乙兩個(gè)人合著一本書，共得稿費(fèi)收入1 600元。若每人平分，即一人各得800元。那么 兩人分別減除費(fèi)用800元后，沒有余額，也就不用納稅。若甲分得1 000元，乙分得600元，則甲需納稅28元，即[（1000—800）×20%×（1—30%）]，而乙則不用繳納個(gè)人所得稅。
　　企業(yè)所得稅
　　企業(yè)所得稅的納稅人
　　企業(yè)所得稅的納稅=收入-成本-費(fèi)用-稅金
　　企業(yè)所得稅=應(yīng)納稅所得額×稅率　　
　　1.誰是納稅人
　　2.企業(yè)所得稅的稅率是多少
　　企業(yè)所得稅的稅率是25%
　　微利企業(yè)稅率20%
　　高新技術(shù)企業(yè)稅率15%
　　企業(yè)所得稅的減免：從事新能源，環(huán)境保護(hù)，三廢產(chǎn)品，國家鼓勵(lì)的高新技術(shù)企業(yè)，技術(shù)轉(zhuǎn)讓收入等?！　?br /> 　　我們國家下一步的稅制改革
　　流轉(zhuǎn)稅的改革：增值稅的立法，增值稅擴(kuò)圍的調(diào)研和論證，降低增值稅和營業(yè)稅的稅負(fù)，對(duì)影響健康和環(huán)境的消費(fèi)稅應(yīng)加大稅率，個(gè)人所得稅的改革。
　　財(cái)產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅，契稅等調(diào)整。
　　行為目的稅：開征環(huán)境稅。
　　社會(huì)保障